关于乌鲁木齐市农用地定级与基准地价的政策解读

为进一步加强我市公示地价体系建设与管理，强化土地资源配置，乌鲁木齐市人民政府印发了《关于公布乌鲁木齐市农用地基准地价的通告》（乌政通〔2022〕2号）。现将公布农用地定级与基准地价的必要性、工作开展概况和主要内容等简要解读如下：

一、农用地基准地价的概念

农用地基准地价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

二、工作背景及依据

按照《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）、《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）和自治区自然资源厅相关工作要求，乌鲁木齐市人民政府开展了农用地定级与基准地价成果编制工作。

农用地定级与基准地价成果，对于建立农用地有偿使用制度,支撑农村土地制度改革和农垦改革发展,避免国有农用地资产流失，促进农用地流转市场健康发育，形成城乡统一土地市场体系具有重要意义。

三、工作开展概况

2018年11月，市自然资源局组织开展了乌鲁木齐市集体建设用地土地定级与基准地价编制工作。该成果于2021年7月16日，通过市规划和土地管理领导小组2021年办公室会议第4次会议审议；同年10月8日，召开了听证会；同年12月16日，通过自治区自然资源厅验收。

四、主要成果

（一）技术路线

根据乌鲁木齐市各区农用地的实际利用情况，组织各区熟悉农业、土地等方面专家选择农用地定级因素，采用地块法划分定级单元，采用总分频率直方图法划分农用地级别。采用收益还原法，根据市场交易地价和投入产出资料测算样点地价，采用样点平均法测算乌鲁木齐市各区各级别农用地地价。

（二）土地定级

本次定级范围为乌鲁木齐市下辖的天山区、沙依巴克区、经济技术开发区（头屯河区）、水磨沟区、达坂城区、高新技术开发区（新市区）、米东区的各乡镇村的农用地。基准地价的土地用途分为水田、水浇地、旱地、园地、设施农用地（养殖业）等用途，总面积662234.11亩。

（三）土地估价

本次农用地基准地价评估在定级成果的基础上，将乌鲁木齐市农用地划分为四个区域，并分别对耕地、水田、旱地、园地、设施农用地的基准地价进行了评估。

基准地价内涵为：基准日期为2021年6月30日，土地权利年限为30年期；土地用途为耕地、水田、旱地、园地、设施农用地；土地权利状况为农用地土地使用权价格；耕作制度为一年一熟或一年二熟；农田基本设施状况为渠系设施（支渠、斗渠）、灌溉设施齐备（滴管/渠灌）、田间道路、生产道路完整、农田防护林配套、条田平整的条件。

4.宗地地价修正体系的编制

依据基准地价对应的区域因素和个别因素的平均水平，通过对已有地价数据和影响因素的数理统计和比较分析，建立在不同土地条件下宗地地价的修正系数体系。

五、农用地基准地价的应用

（一）农用地定级估价成果可以为农用地流转提供保障，为农民以出租、转包等形式流转土地承包经营权提供价格参考。

（二）为政府制定经济发展战略提供参考依据，农用地定级与基准地价成果体现了全市农用地资源总量、质量和分布状况。为优化我市农村产业结构，合理制定土地利用规划，合理开发利用和保护农用地资源，正确确定农业发展投资方向，有效提高农用地生产水平提供了参考依据；促进农用地依法流转、土地使用制度改革，保护土地所有者、使用者利益，维护农民土地承包权，加强土地信息管理和其它社会经济活动奠定基础。

（三）农用地基准地价成果可在土地综合整治规划编制、土地综合整治项目耕地质量评价和土地综合整治效益分析等方面，通过比较分析土地综合整治前后项目区域土地质量的等级和价格，对土地质量和效益变化做出定量分析，有利于提高土地综合整治项目的经济效益。

解读机关：乌鲁木齐市自然资源局

解读部门：自然资源开发利用科

联系人：张茗敏

联系电话：0991-8878313

相关文件：关于公布乌鲁木齐市农用地基准地价的通告